Обзор судебной практики сайт на тему самых распространенных нарушений прав собственников помещений в многоквартирных домах, которые допускают управляющие организации, а также о способах восстановления нарушенных прав.
Непередача денежных средств, уплаченных собственниками за содержание и ремонт общего имущества, доходов от сдачи в аренду общего имущества и других сбереженных в ходе работы УК средств
В случаях, когда собственники помещений в МКД подозревают управляющую компанию в присвоении денег, которые уплачиваются в виде обязательных платежей на содержание, текущий и капитальный ремонт, а также в присвоении доходов от передачи общего имущества в пользование, они могут обратиться в УК с просьбой представить отчет о состоянии лицевых счетов и на общем собрании принять решение о смене УК и об истребовании новой управляющей компанией денежных средств, составляющих накопления по дому.
Если заявление новой управляющей компании о выполнении полного расчета с собственниками по остатку оплаченных, но не израсходованных денежных средств по лицевым счетам многоквартирных домов, не будет удовлетворено предыдущей УК добровольно, в отношении нее новая УК подает иск на основании ст.ст. 1102, 1105, 1107 ГК РФ с требованием о взыскании сумм неосновательного обогащения, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.
В отношении взносов на капремонт суды признают, что они являются предварительной оплатой будущего обязательства по проведению капитального ремонта. Те накопления, которые не были израсходованы по назначению, при избрании новой УК должны быть переданы прежней. Управляющая компания, к которой предъявляется такое требование, должна представить доказательства того, на какую сумму выполнены работы по текущему и капитальному ремонту (см. Решение Арбитражного суда Красноярского края от 26 июня 2017 г. по делу № А 33-8818/2017).
Использование общего имущества собственников без согласования ними, то есть без принятого на общем собрании решения (ст. 44, 46 ЖК РФ)
Часто управляющие компании сдают в аренду без ведома собственников придомовые территории и чердачные помещения. В указанных случаях собственники помещений в МКД в силу положений ст.ст. 304, 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также имеют право на защиту своего владения.
Так, в нарушение п.3 ч. 2 ст.44 ЖК РФ ТСЖ одного из домов допустило пользование ОАО «Мегафон» общим имуществом дома для размещения оборудования связи в отсутствие решения общего собрания собственников об определении порядка пользования общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами. В судебном порядке ТСЖ предложено демонтировать оборудование или решить вопрос о его размещении на общем собрании с оформлением протокола (Определение Верховного Суда РФ от 03.02.2017 N 304-КГ 16-20755 по делу N А 81-4177/2015).
В другом случае управляющая компания сдала в аренду под закрытую парковку придомовую территорию, с чем не согласился один из проживающих в доме граждан. Решив, что это нарушает его право на беспрепятственный доступ к общему имуществу, он обратился в суд.
Суд первой инстанции отказался удовлетворить его требование о предоставлении возможности парковки своего транспортного средства в любое время суток на любом свободном месте на придомовой территории, сославшись на то, что имеется решение общего собрания собственников о порядке пользования придомовой территорией, которое не оспорено, соответственно, истцом не доказано нарушение прав. При рассмотрении жалобы вышестоящий суд отменил решение, указав, что непризнание недействительным решения общего собрания собственников не является безусловным основанием для его применения.
При недостаточности общего имущества, в использовании которого заинтересованы все собственники помещений (или их значительная часть) решением общего собрания необходимо разрешить вопрос о порядке использования такого имущества с тем, чтобы все собственники имели равную возможность по его использованию, а также определить механизм, не допускающий получения каких-либо преимуществ одних собственников перед другими (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 07.02.2018 по делу N 33-1884/2018).
Завышение размера платы ОДН за счет использования нормативов, а не показаний общедомового прибора учета
Если собственники обнаружили, что плата за коммунальные услуги начисляется по нормативам, а не по показаниям ОДПУ, следует обратиться с жалобой на нарушение прав потребителей в части завышения размера оплаты коммунальных услуг в Роспотребнадзор и указать в ней просьбу о проведении внеплановой проверки платежных документов. Если в результате проверки будет установлен факт нарушения прав граждан, Роспотребнадзор вынесет предписание о перерасчете платы за коммунальную услугу. В случае его неудовлетворения управляющей компанией ведомство подает иск о признании незаконными действий управляющей компании по расчету платы за коммунальные услуги в отношении неопределенного круга лиц (см. Решение Раменского городского суда от 17 января 2017 г. по делу № 2-484/2017).
Завышение размера платы за комуслуги на общедомовые нужды при расчете по показаниям общедомового прибора учета в случае, когда этот размер больше расчета по нормативам (нарушение п. 44 Постановления N 354)
Собственник, проверив расчеты, обнаружил, что начисление по электроэнергии, предоставленной на общедомовые нужды превышает расчет по нормативам. Вместе с тем, согласно п.44 Постановления N 354, распределяемый между потребителями объем коммунальной услуги, предоставленной на ОДН в доме, оборудованном коллективным прибором учета, не может превышать объема коммунальной услуги, рассчитанного исходя из нормативов потребления на ОДН. Иное допускается в случае принятия общим собранием собственников решения о распределении превышения между всеми жилыми и нежилыми помещениями. Если такое решение не принималось, суды признают, что исполнитель услуг завысил размер платы и обязывают исполнителя услуг произвести перерасчет (см. Решение Энгельсского районного суда от 2 июня 2015 г. по делу № 2-2115/2015).
Завышение затрат на работы по ремонту общего имущества, включение в смету ложных сведений
По требованию истицы для решения проблемы с негреющей батареей УК произведена замена общего стояка. После проведения ремонтных работ истица обратилась в УК с вопросом о предоставлении сведений по проведенным работам и затратам на эти работы. Выяснилось, что по смете были затрачены средства на приобретение 25 метров трубы, однако стояк заменили только по трем этажам, для чего столько метров трубы не требуется.
В результате её обращения в управляющую компанию был составлен акт и установлена нехватка трубы и других деталей, а также был обещан перерасчет, который не сделан. Истица обратилась в полицию, но уголовное дело возбуждено не было в связи с отсутствием события преступления.
Для защиты своих прав истица обратилась в суд с иском просила признать незаконными действия УК по включению в затраты по текущему ремонту указанных расходов. Суд, установив факт завышения расходов, иск удовлетворил, также взыскал в пользу истицы моральный вред и штраф (Решение Энгельсского районного суда от от 1 февраля 2016 г. по делу № 2-163/2016).
Выставление отдельного счета за то, что уже входит в плату за содержание общего имущества
Управляющая компания выставила в квитанциях истице суммы за ремонтные работы. По жалобе истицы в Госжилинспекцию было установлено, что начисление этой платы произведено с нарушением положений ст.ст. 154, 158 ЖК РФ, выдано предписание, которое УК не исполнила и не оспорила в суде. При этом УК пыталась взыскать указанные суммы с гражданки в суде, обосновывая свои требования тем, что дом требовал ремонта и значительных финансовых вложений в этих целях.
Удовлетворяя требования о признании незаконными действий УК, суд указал, что все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре (управления), а оснований для взимания платы за них сверх установленного тарифа не имеется, поскольку УК вправе ее требовать только при наличии обстоятельств, которые она не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает (Апелляционное определение Вологодского областного суда № 33-213/2015 33-6191/2014 от 14 января 2015 г.).
Завышение платы за коммунальные услуги за счет учета тех граждан, которые фактически в жилом помещении не проживают
При отсутствии постоянно и временно проживающих в жилом помещении граждан объем коммунальных услуг рассчитывается с учетом количества собственников такого помещения. Потребитель обязан информировать исполнителя услуг (управляющую организацию) об увеличении или уменьшении числа граждан, проживающих (в том числе временно) в занимаемом им жилом помещении, не позднее 5 рабочих дней со дня произошедших изменений, в случае если жилое помещение не оборудовано индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета и вправе требовать составить акт о числе проживающих, перерасчет платы при неучете изменений числа проживающих (п. 33 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354).
Так, УК начисляла плату за комуслуги, исходя из количества проживающих в квартире, зарегистрированных постоянно и временно, в количестве 5 человек по формуле расчета оплаты, исходя из установленного тарифа и нормы площади, приходящейся на человека, проживающего в квартире. При этом один из этих лиц в квартире не проживал, был только временно зарегистрирован, о чем УК была уведомлена с просьбой произвести перерасчет. УК отказала, следствием чего стала подача иск в суд.
Суд иск удовлетворил, так как сведения о том, что временно зарегистрированный в квартире истца гражданин не проживает ответчик не проверил, доказательств его проживания не предоставил. Довод ответчика о том, что временная регистрация гражданина в квартире сама по себе является основанием для начисления оплаты за ЖКУ суд отклонил и обязал УК произвести перерасчет, возвратить незаконно начисленную оплату.
Коммунальные платежи — благодатная почва для обогащения компаний, отвечающих за содержание дома и обеспечение жильцов отоплением, водоснабжением и т.п. Некоторые коммунальщики чуть ли не каждый месяц раскидывают в почтовые ящики жильцов квитанции с разными услугами. Жительница Новой Москвы Людмила Васильева (имя изменено) рассказала АиФ.ru, что управляющая компания, отвечающая за ее дом, с завидной регулярностью выставляла собственникам квартир счета за несуществующие услуги и пыталась собирать двойную плату за одну и ту же работу. В итоге жильцам пришлось избавляться от нечестных коммунальщиков, а активистке Людмиле избираться председателем дома и внимательно следить за новой управляющей компанией.
Как понять, не пытается ли УК обогатиться за ваш счет, вместе с юристами разбирался АиФ.ru.
Самой спорной строчкой в платежках является «содержание и ремонт». Ей чаще всего и пользуются желающие нажиться на ничего не подозревающих жильцах управляющие компании.
«Содержание общего имущества должно осуществляться в соответствии с минимальным перечнем услуг и работ, утвержденных соответствующим постановлением правительства РФ. Эти услуги включают в себя обслуживание общедомовых коммуникаций, текущий ремонт подъездов, кровли и других элементов здания, уборку подъездов и мусоропроводов, обслуживание лифтов, обеспечение пожарной безопасности и прочее», — говорит партнер юридической фирмы СМБ Консалт Максим Плетнев.
Как рассказала АиФ.ru Людмила Васильева, их старая управляющая компания такие услуги, как уборка подъезда и вывоз мусора включала в платежку отдельной строкой, грубо говоря, получая с жильцов двойную плату за эти услуги. «В нашем доме более тысячи квартир. За отдельный вывоз мусора коммунальщики выставляли счет в 50 рублей. Не такая большая сумма, чтобы отпрашиваться с работы и ходить на разборки, но в масштабе целого дома получалось, что каждый месяц УК получала 50 с лишним тысяч рублей из воздуха», — делится активистка.
По словам управляющего партнера коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимира Старинского , управляющие компании часто навязывают жильцам услуги по установке систем видеонаблюдения, сигнализации, охраны. «Но такие объекты не являются общим имуществом, поэтому не могут быть включены в квитанцию, если они не указаны в договоре управления многоквартирным домом», — поясняет он.
Решение об установке систем безопасности может быть принято только на общем собрании собственников — только после этого коммунальщики смогут законно включать эту услугу в платежку, подчеркивает эксперт. Если собрания не было, а с вас пытаются взять деньги за охрану, имейте в виду, что управляющая компания действует незаконно.
Бывает и такое, что тарифы на коммуналку растут неприлично часто — государство индексирует их не чаще двух раз в год. Если подорожание отопления или водоснабжения происходит чаще, за ним стоит недобросовестная управляющая компания. Как говорит юрист Илья Шахмейстер , по собственному усмотрению управляющая компания индексировать тарифы не может. «Она может выступить с предложением жильцам конкретного дома, например, демонтировать или установить антенны на крыше. Но любые такие действия должны быть согласованы с жильцами. В случае обнаружения в платежке дополнительных строчек или увеличенных тарифов жильцам следует оспорить это и запретить УК подобные методы работы», — советует он.
При обнаружении в платежке дополнительных пунктов и неоправданно высоких тарифов необходимо обратиться в управляющую компанию и попросить ее обосновать такие расходы, советует Старинский. В идеале если обратившихся будет несколько.
«В зависимости от ответа вы сможете решить, есть ли смысл в обжаловании дополнительных расходов. В случае появления в платежках дублирующих услуг вы вправе потребовать перерасчет. Также нелишним будет направить жалобы на УК в Роспотребнадзор, Жилинспецкию и прокуратуру», — резюмирует юрист.
1. По теплу:
А) Например в доме 10 000 кв.м. жилой площади. УК выставляют счета жильцам исходя из их площади по нормативу и жильцы каждый месяц платят молча. А сама управляющая компания берет данные с общедомового счетчика тепла, и так получается гораздо дешевле. Обычный девятиэтажный дом 4-5 подъездов может приносить, только на тепле около 100 000 руб в мес.
УК пользуются тем, что жильцы не знают этого и они естественно не говорят об этом им! Право пересчёта у жильцов есть - 1 раз в год, подав прошение в виде письма или в УК или в жил комиссию. Мой друг так регулярно делает. У него 2х комнатная улучшенка, и в результате этого он в прошлом году получил пересчет в районе 10 000 руб и не платил за кварплату 2 месяца!!!
Когда люди хотят поменять УК, то встречают большое сопротивление со стороны УК!
Вы думаете они на управлении зарабатывают???
Если б каждый жилец знал об этом! они бы не думая меняли УК.
Б) УК любят общедомовой счетчик "КМ 5-2", он Российского производства, сертифицирован, но на практике имеет большие погрешности, по сравнению с другими производителями)))
Где собака зарыта? А вот где! Дело в том, что на любом счетчике есть вводной учет теплоносителя (воды горячей) и обратный учёт теплоносителя. Т.е. по Тех условиям энергокомпания подает воду установленной температуры на вводе её и считает счетчик на вводе, а "обрат" тоже учитывается. Так вот есть такая особенность у этого счетчика, что у него даже в паспорте погрешность учета 2% !!! Хотя есть куча счетчиков с погрешностями 0,2% по паспорту например "ВКТ-5", "ВКТ-7". Так вот инженер компании занимающийся автоматизацией коммерческого учета мне сообщил, что УК берут данные на вводе Х кубов, а на обрате Х-0,02Х куб. В энергокопманию поставщика они подают Х-0,02Х куб, а жильцам Х кубов, а 2% в карман!
Так для простоты, могу сказать, что упомянутый 9 эт дом может потреблять 900-1000 куб тепла в мес. Следовательно, математика 5й класс, 18-20 кубов в мес компания ложит в карман. А еще есть общедомовое отопление.
2. Вывоз мусора:
Иженер дома каждый день трамбует мусор в большом контейнере (в новых домах нет мусоропровода в Казани) и его в итоге вывозят раз в неделю, летом - это всё воняет, появляются крысы. А УК выставляет в счетах вывоз ТБО из расчета, что 2 -3 раза в неделю идет вывоз... Смешно кажется, на таком зарабатывать, но как говорил Маркс, если капиталист может иметь сверх прибыль он на все пойдет!
3. Общедомовые расходы на электричество:
Посмотрите внимательно к какому дому идет кабель от ближайшего ларька, салона красоты (парикмахерская), вышка сотовой компании и др. потребителей и вы выясните что зачастую УК их цепляет на общедомовые нужды! а Сами в черную складывают себе в карман...
Вывод: вот так и получается, что не разъясняя жильцам ничего, не ведя эффективное управление, на тепле может зарабатывать УК от 1млн 200тыс в год, плюс зная оборудование еще в карман, плюс трамбуя мусор еще ЭННУЮ сумму, плюс подключая незаконно потребителей на общедомовые нужды еще!!!
А теперь подумайте! Откуда провокаторы на собраниях жильцов, откуда клевета на организаторов ТСЖ, откуда подготовленные юристы (им ведь платить надо) и откуда такое желание "управлять домом". И это еще вершина айсберга, то что известно!
Большое спасибо Бахтияру за информацию, обязательно примем ее к сведению!
Если у вас, читатели, есть примеры из практики - поделитесь с нами, мы обязательно их опубликуем!
Собственникам жилья приходится дважды платить за одни и те же услуги, приборы учёта не спасают от завышенных нормативов, а потреблённое магазинами на первых этажах электричество включают в квитанции жильцов.Платежи за жилищно-коммунальные услуги растут как на дрожжах, а качество предоставляемых услуг оставляет желать лучшего. Грязь и отваливающаяся штукатурка в подъезде и холод в квартире явно свидетельствуют о неэффективной работе управляющей компании. Но в арсенале коммунальщиков есть немало хитростей, позволяющих незаметно присваивать деньги собственников квартир.
«АиФ-Челябинск» продолжает серию публикаций «разоблачающих откровений» специалистов различных сфер деятельности. На этот раз об уловках в квитанциях за «коммуналку» на условии анонимности рассказали слесари, электрики и руководители управляющих компаний, а также юристы, защищающие права жильцов.
Должны делать бесплатно
В квитанциях нет-нет да и проскальзывают графы за несуществующие услуги. Владельцам квартир в новостройках нередко приходится платить за лифт, который ещё не запустили, а жильцам старых многоэтажек – за мусоропровод в подъезде, который давно закрыли, дабы не плодились крысы и тараканы.
«Подобные случаи происходят повсеместно. Так, в Миассе управляющая компания недавно пыталась обязать жильцов оплатить замену изношенного электрощита, а также отключение и подключение электроэнергии на время выполнения работ за счёт дополнительных взносов, - рассказывает электрик Алексей Котов. – Это противоречит положениям нормативно-правовых актов, так как электрическое оборудование, предназначенное для обслуживания нескольких квартир, отнесено к составу общего домового имущества, а замена щитов включена в перечень работ по текущему ремонту. Чтобы восстановить свои права, жильцам пришлось обратиться в прокуратуру».
Замена протекающих стояков холодного и горячего водоснабжения, а также аварийных радиаторов отопления также производится из статьи «Содержание и текущий ремонт». По словам сантехников, с жильцов не должны брать деньги за вызов мастера для осмотра проблемы в квартире и за отключение стояка с водой при ремонте.
«Многие ЖЭКи выдают справку о составе семьи только за деньги. Это незаконно, есть большая судебная практика по данному вопросу. Справка о составе семьи содержит персональные данные гражданина, а они должны предоставляться бесплатно», - поясняет юрист Мелик Меликян.
Лишние графы
«Одним из наиболее распространённых нарушений действующего жилищного законодательства является незаконный сбор платы за так называемые «дополнительные услуги», - говорит юрист Константин Бушуев. - Так управляющие компании собирают плату за обслуживание системы дымоудаления и средств пожаротушения. Хотя на самом деле плата за данные работы уже включена в платёж за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома».
Как рассказал директор одной из управляющих компаний Копейска, их конкуренты до недавнего времени и вовсе собирали двойную плату за услуги ЖКХ. Недобросовестные коммунальщики начисляли платежи за вывоз твёрдых бытовых отходов, уборку придомовой территории, содержание лифтового оборудования и уборку мест общего пользования. При этом графа «за содержание и текущий ремонт общего имущества» уже включала в себя перечисленные платежи.
Минимальный перечень услуг, которые должна оказывать управляющая компания, по словам юристов, указан в Постановлении Правительства РФ № 290. Если услуги нет в этом перечне, тогда её можно считать дополнительной.
Накрученные тарифы
Жители уже привыкли к регулярным повышениям тарифов, и уже не так бдительно проверяют счета в квитанциях. И коммунальщики пользуются этим.
«Одна из управляющих компаний Челябинска, обслуживающая около 300 домов в Тракторозаводском районе, ежегодно самостоятельно индексировала жильцам плату за содержание и ремонт, ссылаясь на условие в договоре, - отмечает Меликян. - Если собственники сами утвердили плату на содержание и ремонт на общем собрании дома (вместо того, чтобы платить по тарифу, утверждённому муниципалитетом), то и меняться она может только по решению общего собрания. Автоматические индексации недопустимы».
Аналогичное нарушение в прошлом году вскрылось в Сосновском районе. Вместо тарифа, утверждённого местной администрацией, управляющая компания выставляла собственникам счета за содержание и ремонт дома по собственным расценкам. При этом жильцы на общем собрании не принимали решения об установлении платы в повышенном размере.
Сотрудники ЖЭКов признались, что иногда коммунальные организации «по ошибке» могут применить повышенный коэффициент к тарифу или начислить пени за просрочку в большем размере, чем прописано в законе.
Подложные документы
По словам Бушуева, чтобы повысить тариф на жилищные коммунальные услуги, коммунальщики нередко прибегают даже к фальсификации результатов общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах. В одних случаях собрания проводятся с нарушениями, в других - просто изготавливается подложный протокол.
Чтобы не переплачивать, жильцы должны тщательно контролировать работу коммунальщиков: сначала согласовывать план предстоящих работ, потом принимать их и подписывать акт выполненных работ, а затем уже делать сверку по годовому отчёту.
«Коммунальщики любят списывать немалые средства за обычные обходы – осмотры кровли или труб в доме. По факту их могут даже не производить, а на бумаге фиксировать чаще, чем раз в месяц. Помните, что без акта, подписанного председателем совета многоквартирного дома, даже работа дворника считается невыполненной, - замечает руководитель Центра общественного контроля по вопросам жилищно-коммунального хозяйства в Челябинской области Анатолий Вершинин. – Огромные суммы могут уходить и на вызов аварийной службы, аффилированной с УК. За вызов берут от 3 до 10 тыс. рублей. При этом работники лишь временно устраняют утечку, но не ремонтируют трубопровод. Поэтому прорыв вскоре происходит снова».
Нередки случаи, когда управляющие компании, лишившись лицензии, продолжают присылать квитанции. Либо собственникам начисляют платежи сразу две управляющие компании. Кому на самом деле надо платить, следует узнавать в Государственной жилищной инспекции.
Кто нагрелся?
Мошеннические схемы часто вскрываются при проверке начислений по общедомовым счётчикам. По словам сантехника Дениса Валяева, даже если дом оборудован коллективным прибором учёта тепловой энергии, размер платы за отопление определяется исходя из норматива потребления для населения. При этом коммунальщики раз в год должны производить корректировку платежей с фактическими показаниями прибора учёта. Такой перерасчёт делают далеко не все, чиня жильцам всевозможные препятствия для доступа в подвал и сверки показаний.
«На многих домах установлены счётчики, которые без разделения учитывают тепловую энергию на отопление и на подогрев горячей воды. Однако математически можно высчитать это отдельно, но управляющие компании не заморачиваются и считают всё по нормативу. При этом расчёты с ресурсоснабжающей организацией они производят по показаниям прибора учёта. В карман коммунальщиков идёт более половины суммы от платежей жильцов», - говорит юрист Мелик Меликян.
Коммунальщики из Магнитогорска признались, что их коллеги из двух управляющих компаний с октября 2015 года по декабрь 2016 года лишь частично расплачивались с ресурсоснабжающей организацией за предоставленные услуги горячего водоснабжения и отопления, хотя жильцы оплачивали квитанции в полном объёме. Ущерб, по данным прокуратуры, составил более 25 млн рублей.
Кормушка для бизнеса
Управляющие компании могут тайком получать прибыль, используя общее имущество дома. Самый распространённый случай – это сдача без согласования с жильцами подвалов, чердаков и стен многоэтажки в аренду для коммерческих фирм и размещения рекламы. Так, в Аше подвальное помещение многоэтажки в прошлом году отдали под сауну. Как позже выяснила прокуратура, помещение незаконно использовали сотрудники городской администрации.
Собственники жилья также страдают от предпринимателей из-за того, что управляющая компания устанавливает общедомовой прибор учёта не в доме, а на трансформаторной подстанции. Жильцам приходится оплачивать электроэнергию, потреблённую киосками и магазинами во дворе дома. А коммунальщики от такой схемы нередко получают «откаты». В Копейске управляющая компания и вовсе два года не начисляла платежи за содержание и ремонт собственнику нежилого помещения. Коммунальщики списывали расходы супермаркета площадью 1 295 кв. метров с жильцов. Размер переплаты оказался свыше 760 тыс. рублей.
Россияне платят за ЖКУ в два раза больше, чем полагается, руководитель ФАС Игорь Артемьев.
Чтобы решить проблему переплаты за услуги ЖКХ, ФАС подготовила законопроект об основах тарифного регулирования, который сейчас проходит согласование в правительстве.
Председатель некоммерческого партнерства «Управдом» Евгения Юнисова разъяснила читателям «Ридуса», кто и как обманывает жителей и как с этим бороться прямо сегодня, не дожидаясь вмешательства ФАС, правительства, войск ООН, гостей из будущего.
Та сумма, которая в вашей коммунальной платежке указывается в окошке «Итого», складывается из двух частей: тарифов и ставок, поясняет эксперт.
Если тарифы - величина, определяемая на региональном уровне, и с ней вы ничего сделать не сможете, не проводя социалистическую революцию, то в том, что касается ставок, бал правят органы местного самоуправления, управляющие компании (УК), товарищества собственников жилья (ТСЖ) и прочие организации, непосредственно обслуживающие жилой фонд.
В отличие от тарифов, ставки не регулируются никакими нормативами и целиком отданы на откуп обслуживающим структурам. При этом предполагается, что оплата коммунальных услуг должна полностью покрывать расходы УК и приносить некую прибыль, делающую существование «управдомов» экономически целесообразным.
И вот в этой части можно быть уверенным, что управдомы (как бы они ни назывались) себя точно не обидят. Еще Карл Маркс писал, что нет такого преступления, на которое капитал не пошел бы за 100% прибыли.
Упрощенно говоря, ставки по коммунальным услугам (отопление, вывоз ТБО, нормы расходования газа и т. д.) управляющие компании вычисляют, исходя из нормативов потребления на одного жильца.
Объем таких услуг определяется либо исходя из показаний измерительных приборов, либо - где их нет - по какому-то усредненному уровню.
И это - клондайк для управляющих компаний, потому что норматив потребления они могут установить любой, какой подскажет им фантазия и жадность, говорит эксперт.
Сотрудники пермской управляющей компании „Свой дом“ выставили одному из жителей счет за оказанные в феврале 2019 года коммунальные услуги в размере двух миллионов рублей, ошибочно „прописав“ в помещении 4000 человек. Собственнику квартиры принесены извинения и „произведена корректировка начислений“.
Там, где установлены счетчики и потребители коммунальных услуг стараются экономить, там поставщики этих услуг беззастенчиво завышают стоимость кубометра воды, гигакалории тепла и тонны мусора.
Там, где счетчиков нет, устанавливается «усредненный» норматив, плата за который идет с надбавкой 50% - по сути, просто за факт отсутствия счетчиков (и как стимул для жильцов к установке таковых).
Глава ФАС Игорь Артемьев указал как раз на это, когда заявил, что в соседних деревнях стоимость услуги водоснабжения может отличаться в 50 раз.
На самом деле полет фантазий управляющих компаний и поставщиков ЖКУ ограничен определенным потолком, который устанавливается на региональном уровне.
Но существует этот потолок почти повсеместно только на бумаге. Потому что подавляющее большинство домохозяйств не имеют доступа к информации о том, какой объем услуг им на самом деле предоставляется, говорит Юнисова.
Да, все гениальное просто: поставщики и менеджеры услуг ЖКХ пользуются тем, что в обычных многоквартирных домах их жильцы не имеют физического доступа к общедомовым приборам учета. Эти приборы установлены либо в техподвалах, либо в мансардах, и подход к ним преграждают металлические двери, часто опечатанные полосками бумаги с печатью УК.
Жильцы многоквартирных домов - и, соответственно, справедливость начисляемой им платы за ЖКУ - только если в подъезде установлена система «Умный дом», которая в режиме реального времени показывает объемы потребления воды, тепла, электроэнергии каждой подключенной к системе квартиры.
Но такие случаи единичны. Чтобы дом стал умным, надо, чтобы таковыми сперва стали все, в нем проживающие.
«Стать умными» - то есть пресечь возможность УК наживаться на неосведомленности жильцов - все российские квартировладельцы и квартиросъемщики могут в любой момент.
Для этого нужна самая малость - сорганизоваться хотя бы в масштабе своего подъезда (если это тяжело сделать в масштабе дома, в котором 16 подъездов), советует Юнисова.
Жильцы подъезда должны написать заявление в свою УК с просьбой (требованием, мольбой) предоставить свободный доступ к «тайным комнатам», где установлены общедомовые приборы учета. Такой доступ технически осуществляется тем, что каждый собственник квартиры в этом подъезде получает ключик от заветной дверцы в подвал или в мансарду, куда может зайти в любое время (как правило, это время будет совпадать с датой получения очередного счета на квартплату).
Отказать управляющая компания не имеет права, если будет решение общего собрания жильцов. А ключик от тайной комнаты может оказаться золотым почти в буквальном смысле этого слова, говорит эксперт.
С очень большой долей вероятности (и не меньшим удивлением) жильцы выяснят, что объемы поставляемых им ЖКУ, указанных в жировках, сильно отличаются от тех, которые зафиксированы на приборах учета. Причем - surprise, surprise! - в пользу УК.
Поэтому то, как УК отреагирует на требование жильцов открыть доступ к таким приборам, является само по себе индикатором честности или нечестности данной компании.
Если УК под любыми предлогами постарается отказать жильцам в доступе (ссылаясь на безопасность, коммерческую тайну, указание высшего начальства и т. д.) - это верный знак того, что компании есть что скрывать.
В феврале 2019 года один из жителей Соликамска зашел в свой личный кабинет на сайте ресурсопоставляющей компании и обнаружил, что на нем числится долг в 17 млн рублей. Сотрудники компании объяснили ошибку сбоем в работе программы.
Если жильцы будут настойчивыми, то тут возможны два варианта развития событий, предсказывает Юнисова.
Первый: понимая, что дело пахнет керосином, поставщики ЖКУ могут добровольно пересчитать суммы, начисленные «по ошибке» за все годы существования этой управляющей компании, и либо вернуть жильцам 50% от этих сумм наличными, либо отнести их в графу «переплата» (то есть, по сути, взять у жильцов на эту сумму кредит и погашать его за счет ежемесячной оплаты своих же счетов за ЖКУ). Именно так поступили в пермской УК «Свой дом», упомянутой выше.
Второй: если компания будет упорствовать (что, как сказано выше, служит верным симптомом того, что за присвоенные деньги жильцов можно получить реальный срок), жильцам надо подавать коллективный иск в суд. Юнисова прогнозирует, что такой иск будет удовлетворен почти со стопроцентной вероятностью, а дальше - см. пункт 1.
