La mayoría de los edificios del parque de viviendas se construyeron hace muchos años y con el tiempo se empezó a necesitar restaurar la funcionalidad de las instalaciones. Dependiendo del grado de deterioro, surge la cuestión de la reparación. Las reparaciones mayores son medidas destinadas a restaurar la condición técnica, en la que el objeto se reconoce como apto para su funcionamiento.
Actualmente, existe una fuerte depreciación del fondo inmobiliario, lo que lleva a la necesidad de acciones para mejorar la vivienda.
El Código Civil define el concepto de reacondicionamiento como trabajo asociado a la restauración de una estructura, sus elementos, sustitución de redes de ingeniería, algunos elementos portantes.
Tareas de revisión:
Dependiendo de características técnicas Se están realizando acciones de modernización de la instalación con el fin de brindar a los propietarios un uso más racional y eficiente.
A diferencia de las reparaciones actuales, también llamadas reparaciones cosméticas, las revisiones en términos de la cantidad de trabajo realizado y los costos son mucho más altos. Con las reparaciones cosméticas, no hay una mejora significativa en la condición del edificio; solo se realizan ajustes menores para mejorar la calidad del mantenimiento de la vivienda.
La revisión se justifica cuando un objeto deja de cumplir con las normas sanitarias establecidas a nivel de la legislación rusa. Si soluciona problemas reparaciones menores imposible, realizan toda una gama de trabajos con el atractivo de importantes costes de caja.
Por lo tanto, el propósito de la revisión es mejorar la calidad del edificio con la sustitución de unidades y elementos estructurales importantes.
Durante la revisión, se llevan a cabo las siguientes acciones:
Estas acciones siempre van asociadas a cambios significativos en el diseño, mejora de sus características de calidad.
La revisión incluye las siguientes áreas, de diferente alcance y alcance de trabajo:
Los edificios de emergencia están sujetos a revisión solo si existe una amenaza real para la vida de los residentes que esperan la demolición de la casa.
Si un edificio requiere reformas importantes por ley, puede averiguarlo en los estándares establecidos a nivel de la legislación federal.
El trabajo se realiza cuando el objeto alcanza un cierto nivel de desgaste:
30 años después de la puesta en servicio de la instalación, un completo revisión, los trabajos de reparación selectiva se realizan cada 20 años. Al determinar la duración del servicio de un edificio de apartamentos sin revisión, proceda de los materiales que se utilizaron en la construcción.
Dependiendo del elemento del edificio que se esté reparando, se establecen los siguientes términos:
La necesidad de revisión se determina preliminarmente sobre la base del pasaporte técnico de toda la instalación.
Una comisión especial, especialistas de servicio técnico autorizados, se dedica a identificar la necesidad de revisión, basándose en los resultados de una inspección del edificio.
Como regla general, se presta atención a los siguientes parámetros:
La decisión sobre la revisión debe tomarse en la junta general de propietarios de MKD. Una vez redactada la decisión de la reunión, la Asociación de propietarios organiza el trabajo: contratando contratistas, especialistas, etc.
De acuerdo con la ley, la obligación de implementar los costos de las reparaciones de capital se impone a los propietarios de locales, apartamentos en un edificio de apartamentos. A su cargo, se financian las obras de restauración y modernización de la propiedad común. El presupuesto de la reforma consiste en los pagos mensuales de los inquilinos recaudados en un fondo especial.
Se proporcionan las siguientes opciones de recaudación de fondos:
En el video sobre el funcionamiento de la ley de revisión.
La lista de trabajos relacionados con la revisión de edificios y estructuras industriales figura en el Apéndice No. 8 del Decreto de la URSS Gosstroy del 29 de diciembre de 1973 N 279 "Sobre la aprobación del Reglamento sobre el mantenimiento preventivo programado de edificios y estructuras industriales . "
La lista de trabajos realizados durante la revisión del parque de viviendas figura en el Apéndice No. 8 de la Resolución del Comité Estatal de Construcción de la Federación de Rusia de fecha 27 de septiembre de 2003 No. 170 "Sobre la aprobación de las Reglas y Normas para la Operación Técnica del Parque de Viviendas ”.
De acuerdo con la cláusula 3.11. Las resoluciones del Comité Estatal de Construcción de la URSS del 29 de diciembre de 1973 N 279 "Sobre la aprobación del Reglamento sobre el mantenimiento preventivo de edificios y estructuras industriales" las convierten en más duraderas y económicas que mejoran las capacidades operativas de los objetos reparados, con la excepción de un cambio completo o reemplazo de las estructuras principales, cuya vida útil en edificios y estructuras es la mayor (cimientos de piedra y hormigón de edificios y estructuras, todo tipo de muros de edificios, todo tipo de marcos de muros, tuberías de redes subterráneas, soportes de puentes, etc.).
Consulte el Apéndice 8 para obtener la lista de trabajos de revisión.
Apéndice 8
DESPLAZARSE
OBRAS DE REPARACIÓN DE CAPITAL DE EDIFICIOS Y ESTRUCTURAS
A. EDIFICIOS
I. Fundaciones
1. Cambiar sillas de madera o sustituirlas por pilares de piedra u hormigón.
2. Re-tendido parcial (hasta un 10%), así como refuerzo de cimientos de piedra y muros de sótano, no asociado a la superestructura del edificio o cargas adicionales de equipos recién instalados.
3. Restauración de aislamientos verticales y horizontales de cimentaciones.
4. Restauración de la zona ciega existente alrededor del edificio (más del 20% área totalárea ciega).
5. Renovación de desagües existentes alrededor del edificio.
6. Cambio de pilares de hormigón y piedra que se derrumban.
II. Paredes y columnas
1. Sellado de grietas en ladrillo o muros de piedra ah, con surcos de limpieza, con costuras de vendaje con mampostería vieja.
2. Instalación y reparación de estructuras que refuercen muros de piedra.
3. Reposición de cornisas de ladrillo deterioradas, dinteles de parapetos de fosos y salientes de los muros.
4. Reinstalación y reparación de secciones individuales deterioradas de muros de piedra hasta el 20% del volumen total de mampostería, no asociado con la superestructura del edificio o cargas adicionales de equipo recién instalado.
5. Refuerzo de columnas de hormigón armado y piedra con grapas.
6. Reparación y reemplazo parcial (hasta el 20% del volumen total) de columnas, no asociado con cargas adicionales del equipo recién instalado.
7. Cambio de áridos en muros con piedra, hormigón armado y marco de metal(hasta 40%).
8. Cambio de coronas ruinosas de troncos o paredes adoquinadas (hasta un 20% de la superficie total de las paredes).
9. Registro de prokonopatka sólido o paredes de adoquines.
10. Cambio parcial de pieles, rellenos y calentadores de losas. paredes de marco(hasta el 50% del área total de la pared).
11. Cambio o reparación de enchapado y calentamiento de zócalos de madera.
12. Reparación de zócalos de piedra paredes de madera con transferirlos hasta el 50% del volumen total.
13. Reposicionamiento y reemplazo de abrazaderas desgastadas de troncos y paredes adoquinadas.
III. Particiones
1. Reparación, cambio y sustitución de tabiques desgastados por diseños más progresivos de todo tipo de tabiques.
2. Durante la revisión de las particiones, se permite la remodelación parcial con un aumento en el área total de las particiones que no supere el 20%.
IV. Techos y revestimientos
1. Cambio de cerchas de madera en mal estado o su sustitución por prefabricados de hormigón armado.
2. Sustitución total o parcial de cerchas metálicas y de hormigón armado deterioradas, así como sustitución de las metálicas por cerchas prefabricadas de hormigón armado.
3. Reforzamiento de cerchas en la sustitución de tipos de revestimientos (sustitución de losas de madera por hormigón armado prefabricado, revestimientos fríos por cálidos, etc.), al suspender dispositivos de elevación, así como durante la corrosión de unidades y otros elementos metálicos y prefabricados de hormigón armado. armaduras.
4. Cambio total o parcial de vigas, mauerlats y listones.
5. Reparación de estructuras portantes de lucernarios.
6. Reparación de dispositivos de apertura de encuadernaciones de lucernarios.
7. Sustitución parcial o total de elementos desgastados de recubrimientos, así como su sustitución por otros más progresivos y duraderos.
8. Cambio o reemplazo parcial (más del 10% del área total del techo) o continuo de todo tipo de techo.
9. Reconstrucción de techos en relación con el reemplazo de material de techo.
10. Sustitución parcial o total de canaletas de pared, taludes y cubiertas de chimeneas y otros dispositivos que sobresalgan del techo.
V. Techos y pisos entre pisos
1. Reparación o cambio de pisos entre pisos.
2. Sustitución de estructuras individuales o suelos en general por estructuras más progresivas y duraderas.
3. Refuerzo de todo tipo de entrepisos y áticos.
4. Reposición parcial (más del 10% de la superficie total del edificio) o continua de todo tipo de suelos y sus bases.
5. Reconstrucción de pisos durante las reparaciones con reemplazo por materiales más resistentes y duraderos. En este caso, el tipo de pisos debe cumplir con los requisitos de las normas y condiciones técnicas para nueva construcción.
Vi. Ventanas, puertas y portones
1. Reemplazo completo de bloques de puertas y ventanas en mal estado, así como las puertas de edificios industriales.
Vii. Escaleras y porches
1. Cambio parcial o total de rellanos, rampas y pórticos.
2. Cambio y refuerzo de todo tipo de escaleras y sus elementos individuales.
VIII. Enlucido interior, revestimiento
y trabajos de pintura
1. Renovación de yeso de todos los locales y reparación de yeso en la cantidad de más del 10% de la superficie total enlucida.
2. Cambio de revestimiento de paredes en la cantidad de más del 10% del área total de las superficies enfrentadas.
3. Pintura anticorrosión continua de estructuras metálicas.
IX. Fachadas
1. Reparación y renovación de revestimientos con una superficie superior al 10% de la superficie revestida.
2. Renovación total o parcial (más del 10%) de yeso.
3. Renovación completa de varillas, cornisas, cinturones, sandrids, etc.
4. Renovación de detalles de estuco.
5. Color sólido con compuestos estables.
6. Limpieza de fachada con arenadoras.
7. Cambio de losas y barandillas de balcones.
8. Cambio de revestimientos de partes sobresalientes del edificio.
1. Transferencia completa de todo tipo hornos de calentamiento, chimeneas y sus bases.
2. Reequipamiento de hornos para quemar carbón y gas en ellos.
3. Reposición completa de cocinas.
XI. Calefacción central
1. Cambio de secciones individuales y unidades de calderas de calefacción, calderas, unidades de caldera o reemplazo completo de unidades de caldera (en el caso de que la unidad de caldera no sea un artículo de inventario independiente).
2. Reparación y reemplazo de expansores, trampas de condensación y otros equipos de red.
3. Reparación y reubicación de cimentaciones para calderas.
4. Automatización de salas de calderas.
5. Traducción de calefaccion de estufa al central.
6. Cambio de registros de calefacción.
7. Conexión de edificios a redes de calefacción (con una distancia del edificio a la red no más de 100 m).
XII. Ventilación
1. Cambio total o parcial de conductos de aire.
2. Cambio de fans.
3. Rebobinar o cambiar motores eléctricos.
4. Cambio de cancelas, deflectores, válvulas de mariposa, persianas.
5. Cambio parcial o total de conductos de ventilación.
6. Cambio de calentadores.
7. Cambio de unidades de calefacción.
8. Cambio de filtros.
9. Cambio de ciclones.
10. Cambio de diseños de cámaras individuales.
XIII. Fontanería y alcantarillado
1. Cambio parcial o total de la tubería en el interior del edificio, incluyendo tomas de agua y alcantarillado.
XIV. Suministro de agua caliente
1. Cambio de bobinas y calderas.
2. Cambio de tubería, partes y unidades de bombeo en general, tanques y aislamiento de tubería.
XV. Iluminación y comunicación eléctrica
1. Cambio de tramos desgastados de la red (más del 10%).
2. Cambio de guardias de seguridad.
3. Reparación o restauración de canales de cable.
4. Durante una revisión mayor de la red, se permite sustituir las luminarias por otras de otro tipo (convencionales por fluorescentes).
B. POR ESTRUCTURAS
Xvi. Instalaciones de abastecimiento de agua y alcantarillado
A) Tuberías y accesorios de red
1. Reemplazo parcial o total del aislamiento anticorrosivo de la tubería.
2. Cambio de secciones individuales de la tubería (debido al desgaste de la tubería) sin cambiar el diámetro de las tuberías. Al mismo tiempo, se permite reemplazar las tuberías de hierro fundido por acero, las tuberías de cerámica por hormigón u hormigón armado y viceversa, pero no está permitido sustituir las tuberías de fibrocemento por metálicas (excepto en casos de emergencia).
La longitud de las secciones de la red, en las que se permite un cambio continuo de tuberías, no debe exceder los 200 m por 1 km de la red.
3. Reemplazo de racores desgastados, válvulas, hidrantes, émbolos, válvulas, columnas de agua o su reparación con reemplazo de piezas desgastadas.
4. Cambio de tubos individuales de sifones.
B) Pozos
1. Reparación de la jaula de pozos.
2. Cambio de trampillas.
3. Rellenar nuevamente las bandejas para reemplazar las destruidas.
4. Reemplazo de pozos de madera desgastados.
5. Renovación de yeso.
C) Tomas de agua y estructuras hidráulicas
1. Presas, presas, cursos de agua, canales
1. Cambio o sustitución de ataduras de taludes o taludes por un importe de hasta el 50%.
2. Reposición de taludes hinchados de estructuras de tierra.
3. Cambio de ryazh.
4. Renovación de la capa protectora en las partes sumergidas de estructuras de hormigón armado.
5. Cambio de rejillas y mallas.
6. Reparación y reemplazo de puertas de paneles.
2. Pozos de agua
1. Construcción y desmantelamiento de una plataforma petrolera o instalación y desmantelamiento de una plataforma de inventario.
2. Limpiar el pozo de derrumbes y sedimentos.
3. Extracción e instalación de un filtro nuevo.
4. Revestimiento del pozo con una nueva sarta de revestimiento.
5. Reemplazo de conductos de agua y aire.
6. Recuperación del caudal del pozo mediante torpedeado o lavado con ácido clorhídrico.
7. Cementación del espacio anular y perforación con cemento.
D) Instalaciones de tratamiento
1. Reparación y reposición de impermeabilizaciones por completo.
2. Reparación y renovación de yesos y herrajes.
3. Transferencia paredes de ladrillo y particiones hasta el 20% del volumen total de mampostería en la estructura.
4. Sellado de fugas en hormigón armado, muros y suelos de hormigón y piedra de estructuras con hormigón desmantelando en lugares separados y hormigonado nuevamente.
5. Cañoneo continuo de los muros de estructuras.
6. Reparación de drenaje alrededor de estructuras.
7. Reemplazo de las trampillas de los tanques.
8. Sustitución de rejillas.
9. Sustitución de la carga de filtros, biofiltros, aerofiltros.
10. Cambio de placas filtrantes.
11. Reemplazo de tuberías y accesorios.
12. Transferencia sistema de drenaje plataformas de lodos.
XVII. Calefacción
A) Canales y cámaras
1. Cambio parcial o completo de revestimientos de canales y cámaras.
2. Cambio parcial o total de impermeabilizaciones de canales y cámaras.
3. Reposición parcial de las paredes de los canales y cámaras de ladrillo (hasta el 20% de la superficie total de las paredes).
4. Reubicación parcial de sistemas de drenaje.
5. Reparación de fondos de canales y cámaras.
6. Renovación de la capa protectora en las estructuras de hormigón armado de canales y cámaras.
7. Cambio de trampillas.
B) Tuberías y accesorios
1. Reemplazo parcial o total del aislamiento térmico de la tubería.
2. Renovación de la impermeabilización de la tubería.
3. Cambio de secciones individuales de la tubería (debido al desgaste de la tubería) sin aumentar el diámetro de las tuberías.
4. Cambio de racores, válvulas, juntas de dilatación o su reparación con sustitución de piezas desgastadas.
5. Sustitución de soportes móviles y fijos.
Xviii. Ferrocarriles de acceso y en planta
A) Subrasante
1. Ensanchamiento de la subrasante en lugares de ancho insuficiente al tamaño normal.
2. Tratamiento de la subrasante en lugares de deslizamientos, erosión, avalanchas, abismos.
3. Restauración de todo el drenaje y dispositivos de drenaje.
4. Restauración de todas las estructuras de protección y fortificación de la calzada (césped, pavimentación, muros de contención).
5. Restauración de estructuras regulatorias.
6. Corrección, relleno de conos de puente.
7. Cambio de estructuras individuales de estructuras artificiales o su sustitución por otras estructuras, así como cambio completo de tuberías y pequeños puentes (si no son objetos de inventario independientes, pero forman parte de la subrasante).
B) Superestructura de vía
1. Limpiar la capa de lastre o renovar el lastre llevando el prisma de lastre a las dimensiones establecidas por las normas para este tipo de vía.
2. Cambio de traviesas inservibles.
3. Cambio de raíles desgastados.
4. Cambio de sujetadores inutilizables.
5. Enderezar curvas.
6. Reparación de desvíos con sustitución de elementos individuales y barras de transición.
7. Cambio de desvíos.
8. Reparación del tablero del puente.
9. Cambiar el pavimento de los pasos a nivel o sustituir el de madera por el de hormigón armado.
C) Estructuras artificiales (puentes, túneles, tuberías)
1. Cambio parcial de elementos o sustitución completa de superestructuras desgastadas.
2. Reposición parcial de soportes de piedra y ladrillo (hasta un 20% del volumen total).
3. Reparación de soportes de hormigón (hasta un 15% del total).
4. Shotcrete o lechada de la superficie de los soportes.
5. El dispositivo en los soportes de refuerzo de conchas de hormigón armado (camisas).
6. Reparación o reemplazo completo del aislamiento.
7. Cambio de vigas de puente.
8. Cambio de barras antirrobo.
9. Cambio de tarima flotante.
10. Cambio de pavimento de losas de hormigón armado.
11. Cambio de contrarieles.
12. Sustitución de elementos dañados de puentes de madera, excepto pilotes.
13. Sustitución de embalajes de madera por vanos de hormigón armado.
14. Reposición parcial de piedra y mampostería en los arcos y muros de los túneles.
15. Inyección mortero de cemento para el revestimiento del túnel.
16. Reparación y sustitución de dispositivos de drenaje en túneles.
17. Reposicionamiento de la cabeza de los tubos.
18. Cambio de elementos de tuberías de madera (hasta el 50% del volumen de madera).
19. Cambio de elementos de hormigón armado o tuberías de hormigón (hasta el 50% del volumen).
XIX. Carreteras de coches
A) Subrasante
1. Tratamiento de la subrasante en lugares de deslizamientos, deslizamientos, erosión y profundidades.
2. Restauración de todos los dispositivos de drenaje y drenaje.
3. Restauración de todas las estructuras de protección y refuerzo de la calzada.
4. Cambio de estructuras individuales de estructuras artificiales o su reemplazo por otras estructuras, así como un cambio completo de tuberías y pequeños puentes (si no son objetos de inventario independientes, pero son parte de la subrasante o camino como un solo objeto de inventario) .
B) Ropa de carretera
1. Nivelación y sustitución de losas individuales de cemento-hormigón.
2. Colocación de una capa niveladora de hormigón asfáltico sobre un pavimento de cemento-hormigón.
3. Disposición de pavimento de hormigón asfáltico en carreteras con pavimento de cemento-hormigón.
4. Cambiar pavimento de cemento y hormigón por uno nuevo.
5. Reforzamiento del pavimento de hormigón asfáltico.
6. Reconstrucción de superficies de piedra triturada y grava.
7. Pavimentación del pavimento.
8. Perfilado de caminos de tierra.
C) Puentes, tuberías
1. Reposición parcial de soportes de piedra y ladrillo (hasta un 20% del volumen total).
2. Reparación de soportes de hormigón (hasta un 15% del total).
3. Sustitución de elementos dañados de puentes de madera, a excepción de pilotes.
4. Cambio de tarima de madera u hormigón armado, así como sustitución de tarima de madera por hormigón armado.
5. Cambio completo o sustitución de superestructuras.
6. Reposicionamiento de cabezales de tubería.
7. Cambio de elementos de tubería de madera, hormigón armado u hormigón (hasta el 50% del volumen).
D) Plataformas para automóviles, construcción de carreteras.
y otras máquinas, áreas de almacenamiento, así como sitios
puntos de recepción de granos
1. Reparación y restauración de estructuras de drenaje (bandejas, cubetas, etc.).
2. Pavimentación de áreas adoquinadas.
3. Reconstrucción de superficies de piedra triturada y grava de sitios.
4. Reparación sitios concretos con la colocación de una capa niveladora de hormigón.
5. Nivelación y sustitución de losas individuales de cemento-hormigón.
6. Recubrimiento con concreto asfáltico de los sitios enumerados en los puntos 2 - 5.
XX. Redes eléctricas y comunicaciones
1. Cambio o reemplazo de accesorios inutilizables.
2. Sustitución de ganchos por travesaños.
3. Cambio de cables.
4. Reparación y reemplazo de terminales y manguitos de cables de conexión.
5. Reparación o reemplazo de dispositivos de puesta a tierra.
6. Cambio de soportes (hasta 30% por 1 km).
7. Instalación de pozos de cables.
XXI. Otras estructuras
1. Reparación, cambio o sustitución por otros soportes de pasos superiores para tendido aéreo de tuberías.
2. Reparación o cambio de plataformas, escaleras y vallas de pasos superiores para tendido de conductos de aire.
3. Reparación o sustitución de columnas individuales (hasta un 20%) de caballetes de grúa.
4. Reparación o sustitución de vigas de grúa de caballetes de grúa.
5. Reparación de galerías y rampas para suministro de combustible de salas de calderas y subestaciones generadoras de gas con cambio (hasta 20%) de estructuras sin cambio de cimentación.
6. Cambio o reemplazo completo de postes de madera para cercas (cercas).
7. Reparación o sustitución de pilares individuales de hormigón y hormigón armado (hasta un 20%) y vallas (vallas).
8. Reparación de secciones individuales de rellenos entre postes de cerca (hasta un 40%).
9. Reparación de secciones individuales de vallas de piedra maciza (hasta un 20%).
10. Reparación de secciones individuales de cercas macizas de adobe (hasta 40%).
11. Reparación de chimeneas con cambio o reposición de revestimiento, con montaje de aros, con restauración de la capa protectora de tuberías de hormigón armado.
12. Reparación y sustitución de eslabones individuales de chimeneas metálicas.
13. Reparación de descargas de cenizas y escorias con sustitución completa de los eslabones individuales de las tuberías (sin aumentar el diámetro).
14. Reparación de plataformas de carga con cambio completo de tarima, zona ciega o asfalto. Cambio de soportes individuales o tramos de muros de contención (hasta un 20%). En el caso de que el área de descarga sea parte de una instalación de almacén (rampa), se permite un cambio completo o reemplazo de todas las estructuras.
Apéndice No. 8 de la Resolución del Comité Estatal de Construcción de la Federación de Rusia del 27 de septiembre de 2003 No. 170 "Sobre la aprobación de las Reglas y normas para la operación técnica del parque de viviendas"
LISTA DE EJEMPLO
OBRAS REALIZADAS DURANTE UNA REPARACIÓN DE CAPITAL
FONDO DE VIVIENDA
1. Inspección de edificios residenciales (incluida una encuesta completa del parque de viviendas) y preparación de estimaciones de diseño (independientemente del período de trabajo de reparación).
2. Trabajos de reparación y construcción para el cambio, restauración o sustitución de elementos de edificios residenciales (excepto la sustitución completa de cimientos de piedra y hormigón, muros de carga y marcos).
3. Modernización de edificios residenciales durante su revisión (remodelación, teniendo en cuenta la reducción del tamaño de los apartamentos de varias habitaciones; instalación de cocinas e instalaciones sanitarias adicionales, expansión del espacio habitable debido a locales auxiliares, mejora de la insolación de los locales residenciales, eliminación de la oscuridad cocinas y accesos a apartamentos a través de cocinas con dispositivo, con locales necesarios, empotrados o anexos para escaleras, sanitarios o cocinas); sustitución de la calefacción de la estufa por calefacción central con la instalación de salas de calderas, tuberías de calor y puntos de calefacción; techo y otras fuentes autónomas de suministro de calor; reequipamiento de hornos para quemar gas o carbón; equipos con sistemas de suministro de agua fría y caliente, alcantarillado, suministro de gas con conexión a las redes principales existentes a una distancia desde la entrada hasta el punto de conexión a la red hasta 150 m, disposición de conductos de gas, bombeo de agua, salas de calderas; Reemplazo completo de los sistemas de calefacción central existentes, suministro de agua fría y caliente (incluso con el uso obligatorio de dispositivos de calefacción modernizados y tuberías de plástico, metal-plástico, etc. y la prohibición de la instalación. tubos de acero); instalación de estufas eléctricas domésticas en su lugar estufas de gas o chimeneas de cocina; instalación de ascensores, tolvas de basura, sistemas neumáticos de eliminación de basura en casas con una elevación de la escalera del piso superior de 15 my más; transferencia de la red de suministro de energía existente a un voltaje aumentado; reparación de antenas de televisión para uso colectivo, conexión a una red telefónica y de radiodifusión; instalación de intercomunicadores, cerraduras eléctricas, instalación de automatización de prevención de incendios y sistemas de eliminación de humos; automatización y despacho de ascensores, calderas de calefacción, redes de calefacción, equipo de ingenieria; mejoramiento de áreas de patio (pavimentación, asfaltado, paisajismo, vallado, casetas de madera, equipamiento para niños y áreas domésticas). Reparación de cubiertas, fachadas, juntas de construcciones prefabricadas hasta en un 50%.
4. Aislamiento de edificios residenciales (trabajos para mejorar las propiedades de protección contra el calor de las estructuras de cerramiento, disposición de los empastes de ventanas con triple acristalamiento, disposición de los vestíbulos externos).
5. Reemplazo de servicios públicos intra-trimestre.
6. Instalación de dispositivos de medición para el consumo de energía térmica para calefacción y suministro de agua caliente, el consumo de agua fría y caliente para el edificio, así como la instalación de apartamento caliente y agua fría(al reemplazar redes).
7. Reconstrucción de cubiertas mixtas no ventiladas.
8. Supervisión arquitectónica de organizaciones de diseño sobre la revisión de edificios residenciales con reemplazo total o parcial de pisos y remodelación.
9. Supervisión técnica en los casos en que se hayan creado subdivisiones para la supervisión técnica de reparaciones capitales del parque de viviendas en organismos y organizaciones del gobierno local.
10. Reparación de locales empotrados en edificios.
Vadim Igorevich Polishchuk,
Gerente de proyecto
Revisión y renovación: muchas personas malinterpretan estos términos como sinónimos. De hecho, este no es el caso. Existe una diferencia significativa entre la renovación y la revisión de cualquier edificio. Qué es - se explicará en este material.
La revisión se lleva a cabo en la construcción si es necesario restaurar las características del objeto a los estándares actuales, con la restauración y (o) reemplazo de cualquier parte del objeto de construcción.
Revisión de los objetos de construcción de capital(con la excepción de objetos lineales) es un reemplazo y (o) restauración estructuras de construccion objetos de construcción de capital o elementos de tales estructuras, con la excepción de estructuras de edificios que soportan carga, reemplazo y (o) restauración de sistemas de ingeniería y apoyo técnico y redes de apoyo de ingeniería de objetos de construcción de capital o sus elementos, así como reemplazo de elementos de estructuras de edificios portantes con elementos similares u otros que mejoran el rendimiento de tales estructuras y (o) la restauración de estos elementos (Artículo 1, Cláusula 14.2 del Código de Planificación Urbana de la Federación de Rusia).
Revisión de objetos lineales- se trata de un cambio en los parámetros de los objetos lineales o sus secciones (partes), que no implica un cambio en la clase, categoría y (o) indicadores inicialmente establecidos del funcionamiento de dichos objetos y en los que no se requiere cambiar los límites del derecho de paso y (o) las zonas de seguridad de dichos objetos (Art. 1, cláusula 14.3 del Código de Planificación Urbana de la Federación de Rusia).
Con base en la definición, se puede ver que al realizar reparaciones importantes (a excepción de objetos lineales), los principales indicadores técnicos y económicos (área de construcción, volumen de construcción, Area efectiva, numero de pisos).
Los proyectos de construcción de capital incluyen edificios, estructuras, estructuras e instalaciones, cuya construcción no se ha completado (con la excepción de estructuras temporales, cobertizos, quioscos y otras instalaciones similares). Los objetos de revisión son, por ejemplo, edificios residenciales y sus partes (techos, paredes, etc.), edificios de apartamentos y territorios, estructuras, locales contiguos, etc.
Las instalaciones lineales, según lo define el Código de Planificación de la Ciudad, incluyen líneas eléctricas, líneas de comunicación (incluidas las estructuras de línea y cable), tuberías, carreteras, líneas ferroviarias y otras estructuras similares. La revisión de objetos lineales incluye, por ejemplo, la revisión de una carretera, la reparación de un puente y los sistemas de ingeniería.
La revisión se lleva a cabo cuando están físicamente desgastados y destruidos. Esto incluye trabajo para restaurar o reemplazar partes componentes edificios (estructuras) o estructuras completas, piezas y equipos de ingeniería.
El propósito del ejercicio es eliminar el mal funcionamiento de todos los elementos desgastados, incluido el reemplazo parcial o el refuerzo de cimientos, muros de carga, marcos, techos y techos con materiales más duraderos, económicos y de mantenimiento.
La revisión de acuerdo con el principio de la calidad del diseño, el grado de mejora interior y el estado técnico de los edificios se subdivide en complejo y selectivo.
Revisión compleja es una reparación con reemplazo elementos estructurales y equipos de ingeniería y su modernización. Incluye la obra que cubre todo el edificio en su conjunto o sus secciones individuales, lo que compensa su desgaste físico y funcional.
Revisión selectiva- es una reparación con sustitución total o parcial de elementos estructurales individuales de edificios y estructuras o equipos, destinada al reembolso total de su desgaste físico y parcialmente funcional.
En el Código de Urbanismo modernización Los edificios se interpretan como una mejora de las propiedades y características técnicas y económicas del objeto, que se lleva a cabo sustituyendo los sistemas y elementos estructurales del objeto por otros más eficientes. Durante la revisión de los objetos de construcción de capital, el edificio se puede modernizar: mejorando el diseño mediante el desmantelamiento de particiones no portantes antiguas y la construcción de nuevas, reequipando las redes de ingeniería antiguas con nuevas y modernas. La situación es similar con los objetos lineales. Por ejemplo, durante la revisión de carreteras y puentes, la cantidad de carriles para el tráfico no aumenta, los indicadores de redes de ingeniería externas, como potencia, presión, voltaje, no cambian. Pero al mismo tiempo, se permite reemplazar materiales por otros con mejores características de desempeño. Por ejemplo, sustituyendo los tubos de hierro fundido por de polipropileno, los cables de aluminio por de cobre, etc.
Reequipamiento técnico se diferencia de las reparaciones importantes principalmente en presencia de cambios proceso tecnológico.
Reurbanización durante reparaciones importantes solo es posible si se cambia el esquema estructural del edificio.
Hay varios significados del término "reconstrucción" en la legislación rusa, incl. en los Códigos Tributario, Vivienda y Urbanismo.
Reconstrucción de instalaciones de construcción de capital(con la excepción de los objetos de construcción lineal) es un cambio en los parámetros de un objeto de construcción de capital, sus partes (altura, número de pisos, área, volumen), incluida la superestructura, reconstrucción, expansión de un objeto de construcción de capital, así como Reemplazo, remodelación y (o) restauración que lleve estructuras de construcción de un objeto de construcción principal, con la excepción de reemplazar elementos individuales de dichas estructuras con elementos similares u otros que mejoren el desempeño de tales estructuras y (o) restauración de estos elementos (Artículo 1 , Cláusula 14 del Código de Urbanismo de la Federación de Rusia). Un ejemplo de trabajo con objetos de capital de construcción es la reconstrucción. edificios residenciales y locales, edificios públicos, etc.
Reconstrucción de objetos lineales- se trata de un cambio en los parámetros de los objetos lineales o sus secciones (partes), que conlleva un cambio en la clase, categoría y (o) indicadores originalmente establecidos del funcionamiento de dichos objetos (capacidad, capacidad de carga y otros) o en que un cambio en los límites de los derechos de paso y (o) zonas de seguridad de dichos objetos (Art. 1, Cláusula 14.1 del Código de Urbanismo de RF). Un ejemplo de trabajo con objetos lineales es la reconstrucción de redes de ingeniería (sistemas de suministro de agua y alcantarillado, comunicaciones eléctricas, de gas, de calor, etc.).
Según el Código Tributario, la reconstrucción se refiere a la reorganización de los activos fijos existentes, asociada a la mejora de la producción y al aumento de sus indicadores técnicos y económicos, realizada en el marco del proyecto de reconstrucción de activos fijos con el fin de aumentar la capacidad de producción, mejorar la calidad y cambiar la gama de productos.
Obviamente, las definiciones del término "reconstrucción" dadas por los Códigos Tributario y de Desarrollo Urbano difieren significativamente. Surge la pregunta: ¿cuál de las definiciones se debe seguir o se complementa una a la otra? Entonces, ¿resulta que la reconstrucción es la reconstrucción en sí misma?
Sin embargo, en el Código de Vivienda no existe una definición de reconstrucción, mientras que el término "reconstrucción" es sinónimo de reparaciones mayores, en términos de "reemplazo y (o) restauración de sistemas de apoyo de ingeniería y redes de ingeniería". ¿Resulta que la interpretación del Código Tributario contradice los Códigos de Urbanismo y Vivienda?
Intentemos aclarar. De acuerdo con el párrafo 1 del artículo 11 del Código Tributario Federación Rusa(en adelante, el Código Tributario de la Federación de Rusia), las instituciones, los conceptos y términos de la legislación civil, familiar y otras ramas de la legislación de la Federación de Rusia, utilizados en el Código Tributario de la Federación de Rusia, se aplican en el mismo significado en el que se utilizan en estas ramas de la legislación, a menos que el Código Fiscal de la Federación de Rusia disponga lo contrario.
Así, si un edificio produce productos (es decir, si el edificio en cuestión es para fines industriales) y este producto está gravado, entonces es necesario guiarse por la definición del Código Tributario. Es decir, la reconstrucción en este caso será la sustitución y (o) instalación de equipos por uno más avanzado, que podrá fabricar nuevos productos o aumentará el volumen o mejorará la calidad de los productos. Si se planea reemplazar el equipo viejo, moral y físicamente obsoleto con equipo nuevo y moderno, entonces esto será un reequipamiento técnico; al mismo tiempo, se permite cambiar la tecnología de producción, pero no se permite un aumento de la capacidad productiva y no se habla de la cantidad y calidad de los productos.
Durante la reconstrucción, también se puede realizar modernización propiedades y características técnicas edificios, sistemas y elementos. Sin embargo, no confunda estos conceptos, ya que son complementarios.
La reconstrucción del edificio es diferente a reequipamiento técnico el cambio opcional en el proceso tecnológico y, por el contrario, la obligatoriedad de la sustitución (restauración) de las estructuras portantes.
Reurbanización durante la reconstrucción es parte del concepto de reconstrucción de edificios y estructuras e incluye trabajos que afectan la posición de los muros de carga y las estructuras del edificio.
Restauracion Sin embargo, a menudo confundidos con la reconstrucción, estos conceptos difieren, principalmente en que la restauración incluye el trabajo para fortalecer y restaurar edificios y estructuras que son monumentos de la historia, la cultura y el arte.
La reconstrucción de casas, edificios abandonados con el fin de adaptarse a las necesidades modernas está ganando popularidad, lo que se denomina renovación edificios. Por ejemplo, la reconstrucción y reconstrucción de una fábrica o edificio industrial abandonado con el objetivo de convertirlo en un centro de oficinas.
La revisión y la reconstrucción, basadas en las definiciones del Código de Urbanismo, difieren en el grado de cambio en el objeto de construcción. Durante la revisión de edificios y estructuras, los objetos vuelven a su estado inicial, adecuado para su funcionamiento; Durante la reconstrucción, se pueden realizar cambios en los parámetros técnicos y económicos clave del objeto de construcción.
Por ejemplo, durante la reconstrucción de una carretera, la categoría de las carreteras, el ancho de la calzada cambian, si se trata de redes de ingeniería externas, entonces su capacidad y longitud cambian. Al reconstruir las instalaciones de construcción de capital, es necesario no solo eliminar el deterioro físico y moral acumulado, sino también hacer que la instalación cumpla con todas las reglas y regulaciones aplicables.
La mayoría de los edificios que se están renovando no cumplen con todos los estándares aplicables, y esto es comprensible, porque a menudo la antigüedad de un edificio se calcula en décadas y los estándares cambian casi todos los años.
Por lo tanto, durante una revisión general, se permite alguna desviación de los estándares actuales. Por ejemplo, se tomó la decisión de renovar el techo de un edificio; al mismo tiempo, no es necesario mejorar el territorio adyacente, aumentar el número de plazas de aparcamiento, aislar fachadas, etc. Y si se decide reconstruir el edificio, por ejemplo, levantar una ampliación o hacer un ático en su lugar de un ático sin explotar, entonces es necesario llevar todo el edificio a los estándares actuales requeridos, comenzando desde el moderno soluciones arquitectonicas, distribuciones, y terminando con los requisitos de eficiencia energética del edificio.
No es necesario obtener un permiso de construcción durante las reparaciones importantes, y el procedimiento para preparar la construcción y la puesta en servicio de un edificio será mucho más fácil, rápido y económico que durante la reconstrucción del edificio. Los permisos para la reconstrucción de un edificio a menudo son requeridos por las autoridades estatales y locales, y el procedimiento para obtener los permisos requiere mucho tiempo y es laborioso. Esto se debe a que durante la reconstrucción de una casa se pueden realizar nuevas construcciones, una práctica muy común es agregar un ático en el techo de un edificio.
En cuanto al diseño de reparaciones mayores y reconstrucciones, a la hora de realizar cada uno de los tipos de obra es necesaria la planificación y redacción del proyecto. Esto se debe al hecho de que sostener trabajos de construcción en un edificio o parte de un edificio puede afectar de alguna manera a los edificios vecinos del bloque. Por eso es importante realizar la obra después de acordar con el plan general del trimestre. Al mismo tiempo, la elaboración de un proyecto para la reconstrucción es un procedimiento que requiere más tiempo y, a menudo, requiere aprobaciones adicionales de la asignación del proyecto y del proyecto para organizar el trabajo.
Los desarrolladores comprenden bien la diferencia entre una revisión general y una reconstrucción, que intentan con todas sus fuerzas "alejarse" de la reconstrucción del edificio, ya que la preparación de los documentos puede llevar más de un año y, en otros casos, más de un año. Como resultado, surgen cuestiones controvertidas entre los gobiernos locales y las partes interesadas.
En el próximo artículo hablaremos de situaciones controvertidas que surgieron durante la reforma de edificios que tuvimos que afrontar en la práctica.
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De vez en cuando, los edificios y apartamentos residenciales y comerciales necesitan renovación y ciertos procedimientos de reparación. Y no estamos hablando de reparaciones cosméticas internas, sino de acciones más globales, como la sustitución de puertas y bloques de ventanas. Pero no siempre está claro si uno u otro se refiere a una simple reparación actual (cosmética planificada) o importante. En el artículo intentaremos comprender este y otros problemas.
Dependiendo del grado de complejidad y el propósito de llevar a cabo las acciones de reparación, surgen preguntas lógicas, como: quién debe ocuparse de tal o cual tipo de reparación y qué tan serio y laborioso es un tipo particular de trabajo de reparación.
Para comprender en detalle qué tipos de trabajo existen y comprender cuál es la diferencia entre ellos, así como para determinar dónde pertenece el mismo reemplazo de ventanas con plástico, solo necesita familiarizarse con algunas regulaciones, por ejemplo, la Resolución 279 en reparaciones mayores y actuales.
La reparación es un conjunto de acciones destinadas a devolver un objeto dado a un estado saludable. En nuestro caso, estamos hablando de objetos inmobiliarios.
Revisión del techo.
Y, por lo tanto, la reparación de locales y edificios residenciales es un complejo de obras, cuyo propósito es restaurar la estructura en caso de ciertas fallas, a las que se puede atribuir el envejecimiento prematuro del edificio o fallas en el sistema de tuberías.
El propósito de la reparación es reparar fallas y se utiliza en caso de que no sea práctico y pueda repararse una sustitución completa de las fallas.
La reparación de edificios incluye tres tipos principales de reparaciones: reparaciones actuales, reparaciones importantes y planificadas.
Las reparaciones importantes y actuales son conceptos muy similares a primera vista. Pero solo por primera vez. No confunda estos dos tipos de reparación, ya que la diferencia entre ellos es grande. Para comprender mejor las diferencias entre estas reparaciones, es necesario consultar las regulaciones legislativas.
El Reglamento 279 anuncia una lista de obras relacionadas con diferentes tipos reparar.
Reparaciones planificadas(también llamado preventivo planificado) es un tipo de trabajo de restauración que se lleva a cabo según lo previsto. Su propósito no es tanto corregir fallas como identificar estas mismas fallas para identificar el problema prematuramente.
La reparación de rutina es un evento cuyo propósito es mantener las condiciones de trabajo de la estructura y reemplazar parcialmente los elementos de los edificios que se desgastan rápidamente.
Las reparaciones actuales incluyen tipos de trabajo como:
Era una lista completa.
Las principales diferencias entre las reparaciones actuales y las mayores es que se dirigen menos requisitos a las reparaciones actuales de los edificios, es menos costoso, tanto en términos materiales como económicos, y requiere menos tiempo para llevarlo a cabo.
Overhaul es un tipo de reparación diseñada para reemplazar o restaurar fallas que han surgido. ¡Ésta es la esencia del concepto!
La revisión incluye la siguiente lista:
Overhaul cubre una amplia gama de problemas y los resuelve con más detalle. Si en la reparación actual, la mayoría de las fallas están tratando de solucionar, entonces durante una revisión mayor, la forma principal de resolver las fallas es reemplazar partes y estructuras, parciales o completas.
Una de las preguntas más frecuentes es: "¿El reemplazo de las ventanas es mantenimiento o reparaciones importantes?"
Respuesta: - "Reemplazar bloques de ventanas, así como reemplazar ventanas por plásticos, se refiere a reparaciones mayores de acuerdo con la Resolución 279".
Pero el reemplazo es factible solo si la unidad es de emergencia y no se puede reparar. Si el problema radica en huecos o ranuras, lo más probable es que no se lleve a cabo el reemplazo de bloques y las reparaciones de rutina para llenar los huecos y ranuras serán una medida suficiente.
Para instalar nuevas estructuras de ventanas, el propietario del apartamento debe proporcionar acceso al apartamento, ya que la instalación del bloque se realiza desde el interior del edificio. Se llevan a cabo mediciones preliminares del marco de la ventana, ya que, a pesar de que las dimensiones de la abertura durante la construcción del edificio fueron fijas, con el tiempo la base podría cambiar, con la aparición de imprecisiones calculadas.
Después de tomar las medidas, el equipo de reparación realiza la instalación de la estructura de la ventana y el sellado. Toda la documentación del informe debe estar con el presidente de la asociación de propietarios, que cualquier miembro de la Asociación de propietarios tiene derecho a ver si lo desea.
La forma más eficaz de resolver el problema con una asociación de propietarios es escribir una queja a la Inspección de Vivienda (a continuación se presenta un ejemplo de queja). En la denuncia, es necesario señalar violaciones a la HOA del Código de Vivienda, opero con los hechos del artículo 143. Si la Inspección de Vivienda no satisface su queja, puede presentar una demanda. Para hacer esto, debe comunicarse con la oficina del fiscal.
¿Aún tienes preguntas? ¡Déjalos en los comentarios o pregúntale a nuestro abogado de guardia!
La revisión es un complejo de obras, cuyo propósito es eliminar el deterioro y las deficiencias de la vivienda, para reemplazar las comunicaciones rotas. Se convirtió en una necesidad debido al alto porcentaje de obsolescencia de la propiedad común.
¡Queridos lectores! El artículo habla de formas típicas de resolver problemas legales, pero cada caso es individual. Si quieres saber como resuelve exactamente tu problema- contacte a un consultor:
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Desde 2014, la implementación de las medidas anteriores se ha transferido del estado a los propietarios de acciones residenciales y no residenciales, quienes están obligados a pagar por ellas. Las contribuciones se realizan de forma regular, mensual y asistida. La cantidad se indica en los recibos que se envían a los propietarios.
La frecuencia de los trabajos de revisión es una vez cada 25 años. Algunos de ellos se pueden realizar como parte de la reparación actual.
Es necesario distinguir entre reparaciones mayores y actuales. Tienen distintas partidas de gasto, un fondo diferente y cierta similitud.
Por lo tanto, los siguientes tipos de trabajo se pueden realizar tanto durante la revisión como en la corriente:
La lista de trabajos para reparaciones tanto actuales como importantes se puede cambiar individualmente. Se debe tomar una decisión conjunta entre los propietarios de los apartamentos y los propietarios.
A nivel regional, existen programas especiales de revisión, en el marco de los cuales es posible llevar a cabo las reparaciones actuales de los edificios. El programa también determina la lista y secuencia de trabajos planificados. Puede familiarizarse con dicha lista cuando se ponga en contacto con los organismos de autogobierno local.
La regularidad y la necesidad de reparaciones de capital, así como la lista de obras, están directamente influenciadas por las características del funcionamiento de un edificio de varios pisos en el que vive la gente.
La sección 6 de las Reglas y Normas para la Operación del Parque de Viviendas está dedicada a este tema. Examina el mantenimiento de la vivienda, que se ubica en la zona de permafrost, en la zona de alta actividad sísmica, así como en suelos salados.
Las Reglas no indican claramente cómo las condiciones de operación afectan el trabajo de reparación, pero hay una lista de posibles violaciones de los estándares que deben eliminarse durante la revisión.
Las principales disposiciones del documento:
Revisión Edificio de apartamentos- obra integral orientada a mejorar la calidad de vida en edificios de varias plantas. Asume el cumplimiento de una serie de requisitos técnicos y está regulado a nivel legislativo.
